Cận cảnh vấn đề : Đầu tư & kinh doanh khách sạn: 5 sao tiếp tục tỏa sáng

Nhìn vào thị trường TP.HCM, ông John Augustin, Giám đốc Điều hành Tập đoàn quản lý The Everly Group, cho rằng, kết quả kinh doanh của ngành KS tại TP.HCM tuy không còn được như thời điểm 2007 - 2008 nhưng tình trạng này sẽ không kéo dài. TP.HCM hay Hà Nội đang ở giai đoạn đầu (như các thành phố lớn của Malaysia những năm 1980) nên dư địa phát triển còn rất lớn.

Thị phần lớn nhất

Bên cạnh những nguyên nhân về mùa thấp điểm, cao điểm, việc kinh doanh của KS còn bị tác động không nhỏ bởi một số yếu tố khách quan. Tuy nhiên, đầu tư và kinh doanh KS 5 sao vẫn được đánh giá là hiệu quả.

Quý IV/2013, thị trường TP.HCM đón nhận thêm hai KS mới, trong đó, có KS 5 sao Pullman 101 phòng (Q. 1) do Saigontourist đầu tư. Theo thống kê của Savills Việt Nam, đến cuối năm 2013, TP.HCM có 92 KS (3 - 5 sao), với 12.600 phòng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm. Con số này được giữ nguyên trong quý I/2014.

Giá phòng trung bình đạt hơn 1,8 triệu đồng/phòng/đêm, không đổi theo quý nhưng tăng 3% theo năm. Trong đó, phân khúc KS 4 sao hoạt động tốt nhất với công suất phòng 81% (tăng 9 điểm phần trăm theo quý), tiếp theo là phân khúc 3 sao (75%) và 5 sao là 70%.

Năm 2012, công suất thuê phòng bình quân trên mỗi khách sạn 5 sao đạt 56,3%. Ở Hà Nội, trong quý I, thêm một khách sạn 5 sao nữa đi vào hoạt động, nâng số KS 5 sao tại đây lên con số 14 (tương ứng với KS 4 sao).

Theo Grant Thornton Việt Nam, nếu tính theo doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) của 3 phân khúc KS từ 2003 - 2012 tại thị trường Việt Nam, thì đa phần đều giảm, trung bình khoảng 0,2% (phân khúc 4 sao giảm đến 4,6%), nhưng, ngay trong quý I/2014, RevPAR của 4 sao tại TP.HCM tăng mạnh với 18%, còn 5 sao lại giảm nhẹ 1%. Ngược lại, số phòng bán được trong quý tại Hà Nội là 4.800, tăng 4% theo quý và 10% theo năm, riêng khối KS 5 sao chiếm thị phần lớn nhất với 52%.

Đánh giá kinh doanh của các KS 5 sao tại TP.HCM trong năm vừa qua, ông Tào Văn Nghệ, Tổng giám đốc KS REX, cho rằng, phần lớn không có sự tăng trưởng đột phá. Thậm chí, bước qua quý I/2014, kinh doanh giảm từ 1 - 2% so với cùng kỳ, một số KS giảm đến 4 - 5%.

"Tình hình chung chưa có nhiều chuyển biến tích cực bởi vẫn còn ảnh hưởng khó khăn của nền kinh tế. Ngoài ra, sự chia sẻ lượng khách từ các khách sạn 3 - 4 sao cũng góp phần làm doanh thu KS 5 sao sụt giảm. Hơn nữa, trong tháng 6 này, nguồn khách quốc tế sẽ tập trung vào sự kiện bóng đá lớn nhất hành tinh - World Cup được tổ chức tại Brazil", ông Nghệ nói.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Anh Vũ, Tổng giám đốc KS Majestic, nhìn nhận, bên cạnh những nguyên nhân về mùa thấp điểm, cao điểm, việc kinh doanh của KS còn bị tác động không nhỏ bởi một số yếu tố khách quan.

Điển hình như cuối tháng 3/2014, kinh doanh của KS đang ổn định vì vẫn còn là tháng cao điểm nhưng kể từ ngày 20/3 sụt giảm đột ngột, có thể do tai nạn máy bay MH370 hay tình hình chính trị tại Thái Lan... khiến những người muốn đi du lịch tiếp tục trì hoãn kế hoạch.

Song, theo quan điểm của các nhà điều hành khách sạn, tình trạng này chỉ mang tính chất tạm thời vì khi kinh tế ổn định, thị trường vẫn cần nguồn cung KS hạng sang khá lớn, đặc biệt ở những trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang... Thậm chí, ngoại trừ sự tăng trưởng vượt trội cả về công suất lẫn RevPAR của KS 5 sao năm 2007, trong giai đoạn suy thoái kinh tế, nhiều KS 5 sao vẫn được giới chuyên môn đánh giá là kinh doanh hiệu quả.

Đẳng cấp thương nhân

TP.HCM hiện có 16 KS 5 sao, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, nhưng giá phòng, thành phần khách lưu trú và chiến lược tiếp thị là hoàn toàn khác nhau.

Phân tích về nguồn khách lưu trú của KS 5 sao, ông Nguyễn Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Tập đoàn TD Corp., dẫn giải, khách du lịch thường được phân chia thành 3 thị trường: khách lẻ (cá nhân), khách đoàn (group) và khách thương nhân (corporate). Đối với nhóm khách đoàn lại được phân chia thành hai loại là doanh nhân (cấp quản lý) và khách đi theo diện thưởng của công ty (incentive group).

Trong thời điểm kinh tế khó khăn, DN thường cắt giảm các chi phí đi công tác của quản lý cấp trung (nếu có cũng chuyển từ 5 sao xuống 3 - 4 sao), trong khi nhân viên được công ty thưởng lại có nhiều sự lựa chọn về địa điểm (thay vì chỉ đến Việt Nam), cũng như kinh doanh khó khăn nên doanh nghiệp (DN) giảm thưởng cho nhân viên. Đó là lý do khiến công suất của KS 5 sao giảm sút trong vài năm vừa qua.

Tuy nhiên, theo ông Ngọc, ở đây phát sinh vấn đề khác là đối với nhà quản lý cấp cao (tổng giám đốc, chủ tịch HĐQT, giới nhà giàu ngoại quốc...), đi công tác không bị cắt giảm. Chính vì lẽ đó, những KS hạng sang, điển hình như KS Park Hyatt (TP.HCM) vẫn kinh doanh tốt.

Minh chứng là năm 2012, theo Grant Thorton Việt Nam, trong khi lượng khách đoàn, hội nghị, khách từ cơ quan nhà nước, khách cá nhân bị sụt giảm thì khách thương nhân lại chiếm 21,4% (năm 2011 là 14,5%). Năm 2013, cùng với InterContinental Asiana Saigon và Movenpick Hotel được chọn là 3 KS kinh doanh tốt nhất tại TP.HCM (giải Business Traveller Asia - Pacific).

Dù nguồn cung KS 5 sao tại TP.HCM nói riêng và trên phạm vị cả nước nói chung chưa nhiều nhưng mức độ cạnh tranh là không hề nhỏ. Cụ thể như tại TP.HCM, hiện có 16 KS 5 sao đang hoạt động, do các nhà phát triển trong và ngoài nước điều hành, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, nhưng giá phòng, thành phần khách lưu trú và chiến lược tiếp thị là hoàn toàn khác nhau.

Nếu trước đây, khách thương nhân (cá nhân) đến KS New World chiếm khoảng 60% thì hiện nay, khách đoàn lại chiếm đa số. Trong khi đó, Park Hyatt lại luôn là điểm đến của các nhà quản lý, đầu tư quốc tế nên lượng khách đoàn được khống chế ở mức 20 - 30% để đảm bảo tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ của một thương hiệu KS cao cấp (trong vô số thương hiệu mà Tập đoàn Hyatt Global đang sở hữu).

Ngược lại, các khách sạn như Caravelle, Majestic (thuộc sở hữu hoặc có cổ phần của Saigontourist) lại nghiêng về dạng khách sạn có tính lịch sử, là chọn lựa của những khách muốn tìm lại hình ảnh "Sài Gòn xưa".

Song, theo một chuyên gia trong ngành quản lý khách sạn, nếu trước đây, New World "một mình một chợ" thì nay, trong cuộc đua thu hút khách thương nhân, KS này có vẻ "yếu thế” hơn cụm các KS 5 sao khu Đồng Khởi - Hai Bà Trưng - Tôn Đức Thắng, do khách ở khu vực này có thể đi bộ mà không bị vướng bùng binh.

Trong vai trò điều hành KS Majestic, ông Nguyễn Anh Vũ chia sẻ, khi khối KS Majestic mở rộng hoàn thành vào năm 2017 (cung cấp hơn 530 phòng) sẽ hình thành thêm các dịch vụ cộng thêm, kết hợp với thương hiệu Majestic sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh cho KS này. Còn hiện tại, để cạnh tranh thu hút khách lưu trú, hạ giá phòng không phải là giải pháp tốt.

Đại diện KS Majestic cũng đưa ra giả thiết, nếu các KS 5 sao đồng loạt giảm giá xuống còn 60 USD/phòng/đêm thì KS 3 - 4 sao sẽ như thế nào? Hơn nữa, chính sách "bán lỗ” vừa "tự hạ thấp" mình, vừa không đủ kinh phí để bù đắp, nâng cấp bảo trì KS theo đúng chuẩn 5 sao, và khi thị trường trở lại thì "5 sao" sẽ mất khách.

Do đó, thay vì hạ giá, các KS 5 sao luôn "nhìn nhau" và điều chỉnh giá cho phù hợp với từng mùa, tùy tình hình; hoặc không giảm giá nhưng tạo ra các giá trị cộng thêm về dịch vụ cho khách lưu trú.

Tình hình hoạt động KS tại TP.HCM trong quý I/2014 RevPAR của các KS quý I/2013 - quý I/2014 tại TP.HCM

Nhiều cơ hội mua - bán

Mặc dù không bằng thời điểm đỉnh cao nhưng dư địa phát triển của mảng kinh doanh KS 5 sao còn rất lớn.

Nhìn vào thị trường TP.HCM, ông John Augustin, Giám đốc Điều hành Tập đoàn quản lý The Everly Group, cho rằng, kết quả kinh doanh của ngành KS tại TP.HCM tuy không còn được như thời điểm 2007 - 2008 nhưng tình trạng này sẽ không kéo dài. TP.HCM hay Hà Nội đang ở giai đoạn đầu (như các thành phố lớn của Malaysia những năm 1980) nên dư địa phát triển còn rất lớn.

Thống kê của Savills tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương về giá trị và xu hướng đầu tư trong khu vực châu Á đối với lĩnh vực KS cho thấy, Việt Nam đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ khoảng 2% trong tổng số 12 thị trường mà các nhà đầu tư quốc tế hiện diện (Singapore chiếm đến 10% và Thái Lan là 7%, Trung Quốc chiếm lớn nhất với 20%).

Do đó, đây là giai đoạn để các nhà đầu tư quan tâm đến BĐS Việt Nam mua vào những tài sản giá rẻ. Ông John Augustin chia sẻ, đã không ít DN Việt Nam chào bán các dự án KS đang triển khai cho The Everly Group.

Dù có nhiều ý kiến trái chiều về tương lai của KS 5 sao nhưng trong vai trò là một nhà đầu tư, ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành Quỹ VOF, thuộc Tập đoàn VinaCapital, nhấn mạnh, nếu có những cơ hội đầu tư vào KS 5 sao (đang hoạt động hiệu quả) thì VinaCapital sẽ không từ bỏ cơ hội. Hiện, sau khi thoái vốn khỏi KS Legend (TP.HCM), VinaCapital cũng đang tìm đối tác để bán lại cổ phần tại KS Metropole Hà Nội.

Ngoài ra, theo một nguồn tin riêng của Báo Doanh Nhân Sài Gòn, KS New World và cả Le Meridien Sài Gòn (KS 5 sao 360 phòng, Tôn Đức Thắng, Q.1, TP.HCM, đang trong quá trình hoàn thiện) cũng đang tìm kiếm nhà đầu tư mới. Song, theo nguồn tin, điều này không đồng nghĩa với việc nhà phát triển từ bỏ do khó khăn mà thực tế, đây là bài toán lợi nhuận và mục đích đầu tư của DN.

Điển hình như khách sạn New World, hoạt động từ năm 1994, nghĩa là còn khoảng 20 năm nữa là hết thời hạn hoạt động cho phép trên giấy phép đầu tư nhưng nhà đầu tư mới vẫn kiếm lợi nhuận dễ dàng từ KS này vì khoảng 3 năm trở lại đây, KS đã không còn trả lãi vay và lợi nhuận thuần hằng năm ở vào khoản 10 - 14 triệu USD và nhân viên ở New World là trường hợp hiếm hoi được thưởng 2 tháng lương, trong khi không ít KS đang cắt giảm chi phí hoạt động.

Trong khi đó, Saigontourist cũng đang dự tính tới chuyện bán bớt những đơn vị nhỏ để tập trung phát triển những KS ở phân khúc cao cấp. Về vấn đề này, một lãnh đạo của Saigontourist từng chia sẻ, DN cũng mong muốn phát triển KS 5 sao tại Hà Nội nhưng thực tế là chưa tìm được quỹ đất phù hợp.

Riêng Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc), dù đến sau nhưng cũng kịp mua lại Legend ở TP.HCM và sắp tới là ra mắt một khách sạn 5 sao tại dự án Lotte Center Hà Nội và không loại trừ trong tương lai là KS 5 sao tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q.2. "Lotte là một tập đoàn có tiềm lực tài chính, tại Hàn Quốc, các KS 5 sao của họ đều hoạt động ổn định, trong khi đó, tại Việt Nam, Lotte đã có lượng lớn khách Hàn Quốc, đó là lợi thế cạnh tranh của họ khi vươn ra thị trường quốc tế”, ông Nguyễn Đức Ngọc nhấn mạnh. 

Khám phá câu chuyện mạng đặt chỗ online: Sức ép của người khổng lồ

Thay đổi và thách thức lại người tiên phong là một bài toán nan giải cho người đến sau, cho dù đó là các OTA Việt Nam hay ngay cả những OTA tên tuổi như booking.com hay expedia.com. Cả hai mạng đặt chỗ “đỉnh” của thế giới này đều đã có phiên bản tiếng Việt khá hoàn thiện nhưng cũng chưa thể cạnh tranh với Agoda.

Trong khi các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa có thời gian tự điều chỉnh trước khi các hàng rào thuế quan dần được giảm thiểu hoặc dỡ bỏ, các doanh nghiệp trong ngành truyền thông online không hề có lợi thế đó. Hơn thế, những tập đoàn toàn cầu đã bước vào chiếm lĩnh sân nhà Việt Nam trước khi người Việt kịp hiểu chuyện gì đang thực sự diễn ra.

Google, Facebook, và YouTube là những ví dụ điển hình. Các trang web này lần lượt nắm ba vị trí cao nhất trong số các website được truy cập nhiều nhất không chỉ ở Việt Nam mà còn ở hầu hết các quốc gia khác.

Các mô hình online này đã hướng dẫn người Việt làm quen với những khái niệm hoàn toàn mới như tìm kiếm trên mạng hay kết nối mạng xã hội. Doanh nghiệp Việt Nam muốn xây dựng những mô hình tương tự để cạnh tranh với các mô hình trên là một bài toán cực khó, các ví dụ trong ngành mạng đặt chỗ online có thể coi là những điển hình.

Theo báo cáo về tương lai số ở Đông Nam Á của Comscore năm 2013, các công ty thuộc sở hữu của priceline.com (đơn vị sở hữu agoda.com) chiếm vị trí đầu tiên về số người truy cập (unique visitor) ở hầu hết các quốc gia Đông Nam Á trong đó có Việt Nam.

Thực tế diễn ra đúng như báo cáo khi phần nhiều các khách du lịch Việt Nam đều chọn Agoda nếu muốn đặt khách sạn online bằng thẻ tín dụng của họ. Agoda đã chiếm được một từ khóa trong tâm trí khách hàng khi họ nghĩ tới việc đặt khách sạn.

Riêng trong lĩnh vực này, Agoda đã trở thành “Google” và “Facebook” ở Việt Nam, một vị trí vững vàng không dễ lay đổ. Tỷ lệ đặt chỗ qua các OTA (mạng đặt chỗ online) qua agoda.com của các hệ thống khách sạn năm sao lớn ở Việt Nam hiện nay đã chiếm khoảng 35 – 40%.

Tỷ lệ này ở các khách sạn ba sao hay bốn sao tuy ít hơn, nhưng cũng dao động từ 15% tới 25%. Xu thế đặt chỗ khách sạn online đang lên nhưng thị phần rơi hết vào tay các “đại gia” nước ngoài như agoda.com.

Có thể điểm qua vô số những OTA Việt Nam đã xuất hiện trong thời gian qua để cạnh tranh với người khổng lồ Agoda. Nổi bật hơn cả là chudu24h.com, ivivu.com và mytour.vn.

Cách tiếp cận cơ bản và cách định vị rõ ràng đã tạo cho các mạng đặt chỗ này một vị trí nhất định dù còn khiêm tốn trong hệ thống đặt chỗ online hiện nay. Theo báo cáo của Comscore, mytour.vn hiện đứng vị trí số hai trong các website đặt chỗ online được truy cập nhiều nhất tại Việt Nam.

Một số trang khác như mangdatphong.vn, checkinvietnam.com, vnbooking.com cũng liên tục xuất hiện trong thời gian qua nhưng chưa tạo ra bất kỳ một dấu ấn nào trong tâm trí khách hàng. Mạng yesgo.vn mới ra mắt gần đây gây ấn tượng hơn cả với nỗ lực quảng bá rộng khắp trên hầu hết các kênh online tốt nhất hiện nay như Google và Facebook.

Tuy vậy, cuộc chiến với người khổng lồ trong lĩnh vực đặt phòng khách sạn Agoda vẫn như một “điệp vụ bất khả thi” bởi một số lý do quan trọng. Thứ nhất, Agoda bước vào thị trường đầu tiên và như đã nói ở trên, nó chiếm một từ khóa trong lĩnh vực đặt phòng khách sạn online trong tâm trí người Việt. Nghĩ đến chuyện tìm kiếm khách sạn khi đi đâu đó là nghĩ đến Agoda.

Thay đổi và thách thức lại người tiên phong là một bài toán nan giải cho người đến sau, cho dù đó là các OTA Việt Nam hay ngay cả những OTA tên tuổi như booking.com hay expedia.com. Cả hai mạng đặt chỗ “đỉnh” của thế giới này đều đã có phiên bản tiếng Việt khá hoàn thiện nhưng cũng chưa thể cạnh tranh với Agoda.

Thứ hai, người Việt có thói quen tin vào sự chuyên nghiệp của các tập đoàn toàn cầu hơn là những doanh nghiệp Việt Nam. Đặc biệt trong những lĩnh vực cần niềm tin như đặt chỗ qua mạng, các doanh nghiệp Việt Nam dù nỗ lực làm ăn đứng đắn cũng không dễ thay đổi tâm lý này của người dân.

Thứ ba, tỷ lệ đặt phòng khách sạn qua Agoda ngày càng tăng mạnh khiến cho họ dễ dàng gây sức ép với hệ thống khách sạn để có thể được mức chiết khấu tốt nhất, dẫn tới giá trên agoda.com luôn cạnh tranh nhất so với các OTA khác. Hoàn toàn không dễ để các OTA mới khởi động có được mức giá cạnh tranh như Agoda đã có.

Thứ tư, các OTA mới ra đời của Việt Nam khó có tính chuyên nghiệp và sự tối ưu như Agoda, một mạng đặt chỗ đã có lịch sử từ cuối những năm 90 của thế kỷ trước. Những trục trặc thường thấy khi đặt chỗ trên các mạng Việt Nam khiến các OTA này gần như không có cơ hội được quay trở lại lần thứ hai.

Không tiên phong, không giá rẻ và không tiện lợi, các mạng đặt phòng khách sạn mọc lên như nấm hiện nay ở Việt Nam không có cơ hội cạnh tranh với người khổng lồ toàn cầu, và thị trường vẫn luôn tuân theo quy luật 80/20 của nó: người dẫn đầu nắm gần như phần lớn thị phần và số đông những kẻ theo đuôi chỉ tranh nhau phần ít ỏi còn lại.

Lĩnh vực đặt chỗ vé máy bay ở Việt Nam lại là một câu chuyện khác. Vẫn theo báo cáo của Comscore, website đặt chỗ của VietJet Air và Vietnam Airlines lần lượt chiếm hai vị trí thứ ba và thứ tư ở Việt Nam.

Trong khi đó, ở các quốc gia Đông Nam Á khác như Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Philippines…, hãng hàng không giá rẻ AirAsia luôn nằm ở tốp đầu cùng với các hãng hàng không nội địa của các quốc gia đó.

Mạng đặt chỗ của hai hãng lớn VietJet Air và Vietnam Airlines xếp thứ hạng cao là dễ hiểu bởi cả hai đều nổi bật trong tâm trí người Việt với tư cách là hãng hàng không giá rẻ và hãng hàng không quốc gia của Việt Nam.

Bị ấn tượng bởi hệ thống phòng vé offline hiện diện khắp nơi và sự quảng bá mạnh mẽ trên hầu hết các kênh truyền thông lớn tại Việt Nam, du khách Việt Nam đương nhiên sẽ có xu hướng truy cập vào trang web của hai hãng hàng không này nếu có nhu cầu đặt vé máy bay trực tuyến.

Sẽ còn nhiều mạng đặt chỗ online của Việt Nam ra đời trong thời gian tới để cạnh tranh với Agoda cũng như các OTA nước ngoài khác đang nỗ lực xâm nhập. Cuộc chiến với người khổng lồ này sẽ lâu dài và phức tạp cho các OTA trong nước, và bài học từ hai mạng booking của VietJet Air và Vietnam Airlines có thể sẽ là câu trả lời.

Một hệ thống bán hàng offline khắp nơi kết hợp với kế hoạch quảng bá khôn ngoan sẽ là những cách đi dù khó khăn nhưng phù hợp. Giá cả cạnh tranh và cảm giác thuận tiện có thể là những yếu tố cần nhưng chưa đủ nếu các OTA Việt Nam chưa thực sự nghĩ tới việc làm thế nào để chiếm chỗ trong tâm trí khách hàng. Khách hàng sẽ chỉ đặt chỗ trên một OTA Việt Nam khi OTA ấy thực sự có chỗ trong tâm trí của họ.

Chia sẻ câu chuyện thời của khách sạn 3 sao

Điểm đặc biệt là trong quý này, công suất khách sạn 4 sao đạt tới 81%, cao hơn cả 3 sao trong khi ở quý trước đó, 3 sao vẫn trội hơn hẳn. Theo Savills, đó là vì quý I năm nay lượng du khách quốc tế đến TP.HCM tăng mạnh với mức tăng 19%, cao nhất trong 4 năm gần đây. Đối tượng này chuộng 4 sao nhiều hơn, trong khi đối tượng của 3 sao phần lớn là khách nội địa.

Nếu biết có ai đang cần bán đất ở quận 1, hoặc quận 3 có diện tích khoảng 300-500 m², anh giới thiệu nhé. Nếu đất đã được phê duyệt làm khách sạn thì càng tốt”, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản cho biết, khi đang cùng người viết tham dự buổi hội thảo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM mới đây. Vị này nói rằng gần đây ông nhận được khá nhiều yêu cầu như vậy từ các nhà đầu tư cá nhân. Mục đích của họ là xây khách sạn 3 sao.

Khách sạn 3 sao ÊMM Saigon ở đường Pasteur, quận 3 - Ảnh: Trường Nikon

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà một số doanh nghiệp cũng đang nhảy vào phân khúc này như Ben Thanh Land, Tập đoàn Thiên Minh. Xu hướng đầu tư khách sạn 3 sao đã nổi lên trong khoảng 2 năm trở lại đây; trước đó, phần lớn khách sạn được tung ra thị trường đều thuộc phân khúc 5 sao. Đáng chú ý là các khách sạn 3 sao trong giai đoạn này đang đi theo hướng chuyên nghiệp.

Khách sạn 3 sao Ibis Ben Thanh Palace của Ben Thanh Land là một ví dụ. Ibis là loại khách sạn 3 sao được quản lý bởi thương hiệu quốc tế Accor. Không chỉ dừng lại ở Ibis Ben Thanh Palace, theo biên bản được Benthanh Group, công ty mẹ của Ben Thanh Land, ký kết với Accor, Benthanh Group sẽ nhận được quyền ưu tiên trong việc đầu tư và xây dựng chuỗi khách sạn Ibis tại Việt Nam.

Ngoài Ibis, một dòng khách sạn 3 sao khác mang thương hiệu Business Inn cũng đang được Ben Thanh Land phát triển. Với 12 tầng nổi và 1 tầng hầm, Business Inn đang được xây dựng trên khu đất gần 300 m2 với quy mô 86 phòng trên đường Hồ Tùng Mậu (quận 1, TP.HCM).

Một thương hiệu khách sạn 3 sao khác cũng đi theo hướng chuyên nghiệp là ÊMM của Tập đoàn Thiên Minh. Cuối năm ngoái ÊMM Saigon, khách sạn đầu tiên trong chuỗi khách sạn 3 sao mang thương hiệu ÊMM, đã được khai trương tại 157 Pasteur, quận 3. ÊMM Hotels & Resorts là thương hiệu anh em với hệ thống Victoria Hotels & Resorts (cũng thuộc Tập đoàn Thiên Minh), nhưng ÊMM phục vụ phân khúc khách hàng ở hạng 3 sao.

Tại buổi khai trương ÊMM Saigon, ông Trần Trọng Kiên, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành Tập đoàn Thiên Minh, cho biết trong vòng 5 năm tới, Thiên Minh sẽ có 11 khách sạn mang thương hiệu ÊMM.

Tập đoàn này dự kiến sau TP.HCM sẽ phát triển thương hiệu khách sạn tiêu chuẩn 3 sao ở các địa phương du lịch khác như Hà Nội, Huế, Hội An, Hạ Long, Cát Bà. Sau khi ổn định ở thị trường trong nước, Thiên Minh sẽ tính đến các điểm du lịch nước ngoài ở Lào, Campuchia...

Giải thích lý do Thiên Minh đầu tư mạnh vào chuỗi khách sạn 3-4 sao, ông Kiên cho rằng nhu cầu tương lai ở phân khúc này rất tốt. Ngoài lượng khách du lịch quốc tế trên 6 triệu lượt/năm, mà phần nhiều sử dụng khách sạn 3-4 sao thì hằng năm có khoảng 32 triệu lượt người Việt Nam đi du lịch trong nước.

Công suất khách sạn 3-4 sao cao hơn khách sạn 5 sao.

Khảo sát của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho thấy trong các quý gần đây, công suất hoạt động của phân khúc 3-4 sao đều cao hơn so với 5 sao. Quý I/2014, công suất thuê phòng của khách sạn 3 sao đạt 75%, trong khi 5 sao chỉ 70%.

Điểm đặc biệt là trong quý này, công suất khách sạn 4 sao đạt tới 81%, cao hơn cả 3 sao trong khi ở quý trước đó, 3 sao vẫn trội hơn hẳn. Theo Savills, đó là vì quý I năm nay lượng du khách quốc tế đến TP.HCM tăng mạnh với mức tăng 19%, cao nhất trong 4 năm gần đây. Đối tượng này chuộng 4 sao nhiều hơn, trong khi đối tượng của 3 sao phần lớn là khách nội địa.

Hãy quay lại với câu chuyện của khách sạn 5 sao. Ông Kiên, Tập đoàn Thiên Minh, cho rằng sự cạnh tranh ở phân khúc 5 sao là khá mạnh và vẫn là sân chơi của các tập đoàn quốc tế.

Ở một số thành phố như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, phân khúc này đang đối mặt với nguy cơ bội thực nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc 3-4 sao lại ít cạnh tranh hơn, chưa có nhiều thương hiệu mạnh hay chuỗi khách sạn được quản lý chuyên nghiệp.

Ở phân khúc 3 sao có thể kể đến các thương hiệu như hệ thống A&EM, Tân Hải Long, Nhật Hạ, Lan Lan… Xét về uy tín thương hiệu và sự quản lý chuyên nghiệp, dường như ÊMM hay Ibis có phần trội hơn.

“Ben Thanh land đầu tư vào khách sạn 3 sao và chúng được xây dựng và quản lý theo công nghệ toàn cầu và có chuẩn riêng. Và đó là cơ hội của chúng tôi”, ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó Tổng Giám đốc Ben Thanh Land, cho biết.

Theo ông, khó khăn của nền kinh tế đã khiến nhiều doanh nhân và khách du lịch nước ngoài, khi đến Việt Nam, thường chọn khách sạn 3-4 sao để tiết kiệm chi phí. Hơn nữa, khách du lịch trong nước với mức sống ngày càng cao cũng đòi hỏi dịch vụ tốt hơn, nên khách sạn 3 sao phải chuyên nghiệp hơn để đáp ứng nhu cầu của họ.

Vẫn còn nhiều cơ hội cho doanh nghiệp nội trong lĩnh vực thị trường bán lẻ

Tính ổn định khi thuê nhà phố cũng là một trong những nguyên nhân. Những bên thuê mặt bằng có đầu tư cao rõ ràng thể hiện tiềm lực ổn định về mặt tài chính của họ. Nếu chủ nhà cho các bên cá nhân làm, họ hoàn toàn có thể mở ra vài tháng rồi đóng vì suất đầu tư khá thấp trước đó. Bản thân chủ nhà họ cũng mong muốn ổn định. Giá thuê có thể cao hơn nhưng nếu tình hình kinh doanh của khách thuê không cho thấy sự ổn định thì đương nhiên chủ nhà sẽ có những lựa chọn khác.

Tại TP.HCM, chủ sử dụng mặt bằng xung quanh các ngã tư hiện chủ yếu là các nhà bán lẻ ngoại.

Bà Lê Kim Hoa – Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Cho thuê mặt bằng bán lẻ Cushman & Wakefield Việt Nam có một số chia sẻ về phân khúc thị trường bán lẻ tại Việt Nam.

* Đánh giá của bà về thị trường bán lẻ Việt Nam?

- Thị trường bán lẻ của Việt Nam hiện nay khá tiềm năng, đặc biệt là với dân số trẻ, hơn thế nữa, số lượng kênh bán lẻ hiện đại chỉ chiếm 20% thị phần. Chính vì điều này mà thị trường Việt Nam rất tiềm năng cho các nhà đầu tư bán lẻ và các nhà bán lẻ tham gia kinh doanh trực tiếp.

Hiện nay Việt Nam chưa chính thức tham gia TPP nhưng các nhà bán lẻ ngoại đã rục rịch đi vào thị trường Việt Nam rồi. Vậy khi Việt Nam chính thức tham gia TPP, các nhà bán lẻ ngoại có là mối lo ngại cho các nhà bán lẻ nội địa hay không?

Như các bạn đã biết, Việt Nam gia nhập WTO từ năm 2007, sau thời điểm đó, tôi tham gia rất nhiều các buổi hội thảo, bàn bạc, mọi người tranh luận khá sôi nổi và lo ngại sẽ có một làn sóng các nhà bán lẻ quốc tế nhanh chóng gia nhập thị trường Việt Nam và những ảnh hưởng của nó đến những nhà bán lẻ trong nước. Thực tế là từ năm 2007 đến thời điểm hiện nay, trải qua 6 năm, Việt Nam không có quá nhiều thay đổi một cách đột ngột. Lý do là bởi, các nhà bán lẻ muốn kinh doanh theo chuỗi tại Việt Nam thì họ phải tuân thủ những quy tắc kiểm tra nhu cầu kinh tế (ENT).

Chúng tôi hy vọng sang năm sau, thị trường Việt Nam sẽ mở cửa 100% cho FDI và khi đó các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ có điều kiện để đầu tư, kinh doanh trực tiếp tại Việt Nam.

Mọi vấn đề đều có hai mặt của nó, các nhà bán lẻ nước ngoài sở hữu thương hiệu uy tín, kỹ năng quản lý và vận hành bộ máy một cách chuyên nghiệp và thêm nữa, nếu được phép đầu tư trực tiếp thì quy mô đầu tư của họ sẽ lớn hơn rất nhiều so với các nhà phân phối địa phương – đại diện phân phối nhiều thương hiệu cùng một lúc. Đây là thử thách cho các nhà bán lẻ nội địa nhưng cũng là cơ hội cho họ tận dụng.

Các nhà bán lẻ nội địa đã ở thị trường Việt Nam lâu, họ hiểu rõ về thị hiếu, nhu cầu tiêu dùng và họ có đủ thời gian để chiếm giữ những mặt bằng có vị trí tốt. Đây là những lợi thế mà các nhà bán lẻ nước ngoài không có.

Nếu nói đến khó khăn mà các nhà bán lẻ trong nước gặp phải thì hay chăng, họ nên xem xét lại hình thức, cách thức kinh doanh, cách tổ chức quản lý, vận hành bộ máy.

Đối với những bên bán lẻ nội địa có thương hiệu riêng thì có thể xem xét chất lượng sản phẩm cũng như mẫu mã để nâng cao tính cạnh tranh so với những thương hiệu nước ngoài sẽ vào thị trường Việt Nam. Tôi thấy đây là trở ngại nhưng cũng là cơ hội cho các bên tự cải thiện và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ của mình, phục vụ tốt hơn cho người tiêu dùng.

* Tại TP.HCM, mặt bằng xung quanh các ngã tư không còn dành cho các nhà bán lẻ nội địa mà thuộc các nhà bán lẻ nước ngoài. Có phải vì các nhà bán lẻ nước ngoài sẵn sàng trả giá cao hơn nên chủ nhà đòi mặt bằng từ các nhà bán lẻ nội địa và cho thuê lại không?

 - Ở đây là do hai nguyên ngân, thứ nhất là giá, thứ hai là thương hiệu. Thông thường với các nhãn hàng có thương hiệu thì chi phí đầu tư vào cửa hàng, nội thất cao hơn – mang tính đầu tư kinh doanh lâu dài hơn và không dễ để họ đóng một cửa hàng vì ngoài tiền đầu tư thì còn là uy tín của thương hiệu.

Tính ổn định khi thuê nhà phố cũng là một trong những nguyên nhân. Những bên thuê mặt bằng có đầu tư cao rõ ràng thể hiện tiềm lực ổn định về mặt tài chính của họ. Nếu chủ nhà cho các bên cá nhân làm, họ hoàn toàn có thể mở ra vài tháng rồi đóng vì suất đầu tư khá thấp trước đó. Bản thân chủ nhà họ cũng mong muốn ổn định. Giá thuê có thể cao hơn nhưng nếu tình hình kinh doanh của khách thuê không cho thấy sự ổn định thì đương nhiên chủ nhà sẽ có những lựa chọn khác.

Như vậy, không đơn thuần là do giá thuê mà còn do tổng suất đầu tư của khách thuê vào mặt bằng thuê nữa.

* Theo bà, khách hàng thường có yêu cầu gì đặc biệt về mặt bằng, giá cả, vị trí hay không?

- Các thương hiệu F&B, thương hiệu thời trang hay tất cả các lĩnh vực khác, khi là thương hiệu quốc tế, họ luôn có những tiêu chí lựa chọn mặt bằng cụ thể và điển hình. Họ đều mong muốn vị trí trung tâm, tại góc phố, ngã ba, ngã tư đông đúc để tạo độ nhận diện thương hiệu tốt, tại những địa điểm đông dân cư, mật độ giao thông lớn, có sẵn chỗ để xe.

Ngoài ra, họ cũng có một số yêu cầu về mặt kỹ thuật nhất định, ví dụ ngành hàng ăn uống đòi hỏi lắp đặt hệ thống thông khói, hút mùi, dung lượng điện nước ở một tiêu chuẩn nhất định, luôn luôn phải dùng nguồn điện ba pha trở lên… Là một nhà tư vấn, chúng tôi cần phải hiểu rõ nhu cầu của khách thuê.

Về mặt ngân sách, khách thuê cũng có một ngân sách chi trả nhất định, tuy nhiên, chi phí thuê phụ thuộc phần nhiều vào địa điểm, liệu địa điểm đó có phải là địa điểm chiến lược mà khách thuê mong muốn hay không? Từ đó khách thuê sẽ có sự linh hoạt khi quyết định giá thuê.

Những cửa hàng mở đầu tiên bao giờ cũng là những cửa hàng chiến lược mà họ phải xem xét. Như vậy, những cửa hàng đầu tiên, khách thuê có thể linh hoạt về giá, nhưng với những cửa hàng mở sau, họ đã có sẵn tiêu chuẩn về khung giá và suất đầu tư.

Có đánh mất cơ hội cuối đối với công nghiệp ôtô?

Quay trở lại VN, dù được xem là quá chậm, nhưng vẫn phải có định hướng, quy hoạch cụ thể. Vấn đề nằm ở chỗ là chọn hướng nào? Nhận xét về dự thảo quy hoạch mới nhất của Bộ Công Thương, nhiều DN cho rằng tương đối tốt, nằm trong khả năng, năng lực của các DN ô tô hiện tại. Vấn đề là khi nào sẽ ban hành vì nếu chậm nữa thì sẽ không còn cơ hội nào cho sự phát triển của ngành này.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là sự chậm trễ, lúng túng, nhiều thay đổi trong việc soạn lập, ban hành và thực hiện các chính sách liên quan.

Xưởng sơn xe buýt, xe khách tại nhà máy ô tô Chu Lai - Trường Hải

Hơn 5 năm chưa xong quy hoạch mới

Có lẽ không cần phải nhắc lại những kết quả của ngành công nghiệp ôtô nhiều năm trước đây mà chỉ cần nhìn lại quá trình bàn thảo, lấy ý kiến… về quy hoạch mới cho ngành công nghiệp này, chúng ta đã thấy rõ một nguyên nhân tại sao ngành ôtô lại có vẻ như đang đi thụt lùi, không tiến lên đúng như kỳ vọng.

Ngày 08/10/2009, Bộ Công thương tổ chức hội thảo về dòng xe chiến lược trong phân khúc xe du lịch tại VN với sự tham gia của hàng loạt chuyên gia đầu ngành, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, hiệp hội…. Nội dung lúc đó đã có một số định hướng cho chiến lược công nghiệp ôtô VN như việc khẳng định sau khi khá thành công với phân khúc xe tải, xe bus, xe chuyên dùng, xét trên năng lực thực tế của ngành, nhu cầu của khách hàng, hội thảo đã bàn rất sâu vào phân khúc xe chiến lược và nhận được sự đồng tình, nhất trí của hầu hết những người tham dự. Tuy nhiên, kết thúc hội thảo này, nhiều ý kiến về dòng xe chiến lược không còn được quan tâm và chiến lược, quy hoạch ngành cũng chưa có.

> Thị trường ô tô: Ngoại lấn nội > Giảm giá ô tô: Cứ chờ sau 2018 > Ngành ô tô Việt Nam đã "vuột cơ hội"? >Doanh nghiệp ô tô tìm hỗ trợ

Bẵng đi một thời gian im ắng, đến ngày 14/7/2011, Bộ Công Thương mới lại tổ chức lấy ý kiến quy hoạch ngành công nghiệp ôtô Việt Nam đến năm 2020 - tầm nhìn 2030 lần thứ 1. Cuộc họp cũng có đầy đủ các bộ ngành liên quan, các DN ô tô lớn, nhỏ, các nhà nghiên cứu, chuyên gia v.v... với rất nhiều ý kiến hữu ích và sau đó đã được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn chưa được ban hành.

Sôi động được một thời gian quá ngắn, rồi mãi tận tới gần 2 năm sau, vào tháng 6/2013 dự thảo mới của quy hoạch ngành công nghiệp ôtô Việt Nam đến năm 2020 - tầm nhìn 2030 lại tiếp tục được tổ chức hội thảo lấy ý kiến, chỉnh sửa và thông tin trên các cơ quan ngôn luận. Đến cuối năm 2013 và những tháng đầu năm nay, dự thảo trên vẫn đang tiếp tục được lấy ý kiến, chỉnh sửa, bổ sung và chưa biết khi nào sẽ được ban hành.

Chưa bàn cụ thể, chi tiết về nội dung các lần tổ chức, hội thảo, hội nghị lấy ý kiến như thế nào, mỗi lần khác nhau ra sao mà chỉ nói về thời gian thì đã gần 5 năm (từ 2009 đến nay) một bản quy hoạch mới về một ngành được xem là quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế, cho sự thúc đẩy công nghiệp hóa – hiện đại hóa vẫn chưa xong, chưa được ban hành và chưa biết khi nào sẽ ban hành ?

Chọn hướng nào ?

Lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong ngành ôtô than thở: “Việc làm quy hoạch cũng như việc ban hành quy hoạch quá chậm, đánh mất nhiều thời cơ. Nếu làm và ban hành sớm thì có lẽ bây giờ ngành ô tô đã khác”. Ông so sánh với khoảng thời gian đó thì định hướng, quy hoạch của Thái Lan, của Indonesia và thu được những kết quả bất ngờ. Sự phát triển ô tô của Thái Lan đã được khẳng định là rất thành công và nền tảng cho sự thành công đó là lựa chọn đúng đắn hướng phát triển cơ bản, mang tính lâu dài, gần như không có sự thay đổi (Như ban đầu chọn mẫu Pick up để tập trung phát triển ngành). Về mặt thời gian, quy hoạch ngành ô to của Thái lan chia làm các giai đoạn, mỗi giai đoạn 5 năm (Như quy hoạch gian đoạn từ 2005 -2011; từ 2012 – 2016) và trong các giai đoạn đó đều có kết quả tích cực ngay.

Hiện nay, ngay quy hoạch giai đoạn 2012 -2015 với chương trình Eco Car (phát triển các mẫu xe, dòng xe thân thiện với môi trường) đã bắt đầu chuyển sang giai đoạn 2 với sự tham gia của rất nhiều hãng ô tô nổi tiếng thế giới.

Quay trở lại VN, dù được xem là quá chậm, nhưng vẫn phải có định hướng, quy hoạch cụ thể. Vấn đề nằm ở chỗ là chọn hướng nào? Nhận xét về dự thảo quy hoạch mới nhất của Bộ Công Thương, nhiều DN cho rằng tương đối tốt, nằm trong khả năng, năng lực của các DN ô tô hiện tại. Vấn đề là khi nào sẽ ban hành vì nếu chậm nữa thì sẽ không còn cơ hội nào cho sự phát triển của ngành này.

TGĐ một DN lớn về ô tô và cũng là một chuyên gia sâu về lĩnh vực này cho biết: “Đến thời điểm hiện nay, chúng ta đừng nghĩ đến việc sẽ phát triển mạnh các loại xe du lịch chở người, bởi nền tảng không có”. Tất cả các DN hiện đang chủ yếu lắp ráp đơn giản, không đầu tư chiều sâu, gắn với việc nhập khẩu và chỉ trong khoảng 3 năm tới, có lẽ việc lắp ráp cũng sẽ không còn nữa mà sẽ chuyển sang nhập khẩu và phân phối. Trên thực tế, trong gai đoạn vừa qua, VN đã phát triển rất tốt các phân khúc xe thương mại như xe tải, xe khách, xe buýt và xe chuyên dụng - chiếm áp đảo với khoảng 80% thị phần với các DN mạnh như Trường Hải (Thaco), các thành viên của Vinamotor, Samco, Veam…

Câu hỏi đặt ra là tại sao VN lại không chọn những dòng xe, phân khúc này để định hướng phát triển trong thời gian, nhất là khi cơ hội phát triển các phân khúc xe du lịch không còn ? Và để trả lời câu hỏi này lại phải tiếp tục chờ các nhà quản lý trong việc lấy ý kiến và ban hành quy hoạch. Đây cũng được xem là cơ hội cuối để ngành công nghiệp ô tô tiếp tục tồn tại và phát triển vì nếu dể chậm như thời gian vừa qua, VN không chỉ tụt hậu, mà muốn phát triển các dòng xe thương mại, xe chuyên dùng cũng sẽ trở nên xa vời.

Thực hư câu chuyện Gạo Việt càng xuất càng mất giá

Do đó, nếu Việt Nam không bán được gạo cho Philippines thì tình hình xuất khẩu sẽ càng ảm đạm. Nhất là khi Philippines lại là thị trường truyền thống với sản lượng nhập khẩu hằng năm khá lớn. Trong khi đó, đối thủ của Việt Nam không phải là ít và họ cũng đang nhòm ngó thị trường này. Nếu Việt Nam không bán giá thấp, đơn hàng có thể về tay Thái Lan hay Campuchia.

Việt Nam mất số tiền ước tính 23,2 triệu USD trong đơn hàng xuất 800.000 tấn gạo sang Philippines.

Việc Việt Nam trúng gói thầu cung cấp 800.000 tấn gạo cho Philippines (giao giữa năm 2014) trong bối cảnh các thị trường xuất khẩu đang gặp khó khăn là một tin vui đối với Việt Nam. Thế nhưng, niềm vui đó lại không trọn vẹn.

Việt Nam có thể sẽ không thu được lợi nhuận từ đơn hàng xuất 800.000 tấn gạo sang Philippines do giá trúng thầu quá thấp.

Bán với giá bèo

Một số ý kiến lo ngại vì mức giá trúng thầu quá thấp so với các đối thủ khác, nên có thể Việt Nam sẽ không thu được lợi nhuận từ thương vụ bán 800.000 tấn gạo cho Philippines.

Theo thông tin bên lề, đợt này có 5 đơn vị tham gia đấu thầu đến từ Thái Lan, Campuchia…, đều có hồ sơ hợp lệ và được Cơ quan Lương thực Quốc gia Philippines (NFA) xét thầu với mức giá ban đầu đưa ra là 477,28 USD/tấn và tổng ngân sách là 382 triệu USD. Việt Nam đã trúng thầu (gạo 15% tấm) với mức giá bán trung bình khoảng 439 USD/tấn (giá CIF, giao tại Philippines), thấp hơn các đối thủ khoảng 30 USD/tấn.

> Thị trường xuất khẩu gạo: Cung vượt cầu > Xuất khẩu gạo: Một năm khó khăn > Xuất khẩu gạo sang Trung Quốc: Rủi ro cao > Xuất khẩu gạo: Bế ngoại, tắc nội > Xuất khẩu gạo: Khó khăn còn dài?

Trong khi đó, nhìn chung, giá gạo trong nước đang ở mức tương đối cao do chương trình mua tạm trữ 1 triệu tấn của Chính phủ. Giá gạo nhập kho của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay ở mức 365 USD/tấn. Mức giá này chưa cộng chi phí kho bãi, bốc dỡ, vận chuyển khi xuất khẩu. Như vậy, với đơn hàng xuất khẩu 800.000 tấn sang Philippines, nếu có lợi nhuận thì cũng rất thấp.

Việc chấp nhận bán giá rẻ cho Philippines đã cho thấy gạo Việt Nam đang gặp bế tắc về đầu ra như thế nào. Từ đầu năm đến nay, xuất khẩu sang châu Phi đã giảm hơn 60%, châu Mỹ giảm hơn 50%.

Trong khi đó, áp lực cạnh tranh lại ngày càng gay gắt. Trong một cuộc trả lời phỏng vấn báo giới, ông Lâm Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Lương thực Thịnh Phát, cho biết gạo Việt đang ngưng xuất khẩu vì chịu sức ép cạnh tranh từ Ấn Độ và Pakistan. Hai đối thủ này nhờ lợi thế cước phí vận tải thấp hơn nên có giá bán rẻ hơn từ 30-40 USD/tấn. Còn Thái Lan thì đang tấn công thị trường châu Phi khi bán hơn 1 triệu tấn gạo với giá rẻ, thấp hơn gạo Việt từ 5-10 USD/tấn.

Do đó, nếu Việt Nam không bán được gạo cho Philippines thì tình hình xuất khẩu sẽ càng ảm đạm. Nhất là khi Philippines lại là thị trường truyền thống với sản lượng nhập khẩu hằng năm khá lớn. Trong khi đó, đối thủ của Việt Nam không phải là ít và họ cũng đang nhòm ngó thị trường này. Nếu Việt Nam không bán giá thấp, đơn hàng có thể về tay Thái Lan hay Campuchia.

Nói cách khác, theo ông Nguyễn Hùng Linh, tân Chủ tịch Hiệp hội Lương thực Việt Nam (VFA), phiên đấu thầu Philippines là một lối thoát lớn không chỉ cho gạo Việt Nam mà còn cho nhiều nước khác. Thái Lan đã muốn xả hàng lưu kho từ lâu, Campuchia thì đang tìm kiếm các thị trường lớn.

Trong phiên đấu thầu này, dù Việt Nam đã thắng nhưng việc xuất gạo sang Philippines với giá thấp nhất đã khiến Việt Nam mất đi khoản tiền ước tính lên tới 23,2 triệu USD.

Nguy cơ thua lỗ

Từ lúc trúng gói thầu xuất gạo sang Philippines đến nay, giá mua gạo từ các hộ đã bắt đầu tăng lên. Đơn hàng cung cấp 800.000 tấn gạo cho Philippines sẽ được giao trong khoảng thời gian từ tháng 5-8 năm nay và giá thu mua từ nay đến tháng 8 như thế nào thì các doanh nghiệp vẫn chưa thể xác định được.

Tuy nhiên, theo một số nguồn tin trong ngành lương thực, giá bình quân trúng thầu gạo xuất sang Philippines, nếu quy đổi về giá FOB (giao hàng tại cảng TP.HCM), chỉ tương đương 7.700-7.800 đồng/kg hoặc cao hơn một chút. Trong khi giá tại kho ở đồng bằng sông Cửu Long hiện đã là 7.700 đồng/kg. Tính cả chi phí vận chuyển, bao bì, bốc dỡ..., giá đã lên tới 7.920 đồng/kg, cao hơn hoặc bằng giá trúng thầu bình quân.

Hiện sản lượng gạo lưu trong kho chưa đủ 800.000 tấn nên các doanh nghiệp đang tiếp tục thu mua vào, khiến giá tăng thêm 100 đồng/kg. Theo một số doanh nghiệp, giá gạo sắp tới có thể tăng thêm 200 đồng/kg. Đà tăng giá này có thể sẽ khiến giá gạo xuất khẩu ngang bằng thậm chí xuống thấp hơn giá thu mua trong nước.

Rõ ràng, hiệu quả kinh tế của đợt trúng thầu này là không cao, nếu không muốn nói là có nguy cơ lỗ. Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, phần lớn các doanh nghiệp trong ngành gạo, từ nhà xuất khẩu đến nhà cung ứng, đều làm ăn không có lời. Ông Trần Thanh Vân, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Gentraco (Cần Thơ), cho biết xuất khẩu gạo mang lại lợi nhuận không cao, thậm chí vài năm trở lại đây thường bị lỗ.

Thái Lan đã không bất chấp tất cả để bán gạo cho Philippines, bởi bán với giá thấp sẽ không có lợi cho họ. Còn Việt Nam sở dĩ có thể chào giá thấp hơn Thái Lan là nhờ có lợi thế về chi phí vận chuyển. Quãng đường từ Việt Nam đến Philippines gần hơn, khiến chi phí vận chuyển của Việt Nam giảm được khoảng 10 USD/tấn so với Thái Lan. Nếu chi phí vận chuyển của Thái Lan ngang bằng với Việt Nam thì chưa biết Việt Nam có thể trúng thầu lần này hay không.

Khám phá vấn đề bất động sản và dòng tiền từ Trung Quốc

Theo ông Alan Phan, vì sự tín nhiệm đã tạo được trong việc điều hành kinh tế và thị trường tài chính trong 2 thập kỷ vừa rồi, Singapore đang được các nhà đầu tư từ Mỹ, Âu, Úc và nhất là Trung Quốc đem tiền đến ủy thác. Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản, tại Singapore. Nguy cơ lạm phát kèm với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủ Singapore phải khuyến khích các định chế tài chính đem tiền ra nước ngoài nhằm làm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar được xem như đối tác chiến lược của họ tại ASEAN.

Xu hướng“capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) sẽ mang lại gì cho bất động sản Việt Nam?

Bán gần 200 căn hộ trong một thời gian ngắn, dù chỉ mới làm xong móng. Tiết lộ từ chủ đầu tư một dự án ở quận 2 tại lễ khai trương nhà mẫu và mở bán đợt đầu tiên vào cuối tháng 3 vừa qua đã làm khách mời ngạc nhiên. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra: Trong lúc thị trường chưa hết khó khăn, làm sao chủ đầu tư có thể bán được nhiều như vậy? Ai là người mua?

Dự án căn hộ số 90 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TPHCM có 48% vốn của Sunwah Group (Hồng Kông).

Chương trình tri ân khách hàng ngay sau đó đã phần nào giải tỏa những thắc mắc này: trong 6 vị khách đầu tiên mua căn hộ, có 2 vị khách nước ngoài, 1 người được giới thiệu là người Đài Loan mua 5 căn và 1 người từ Singapore mua 3 căn.

Trong một câu chuyện khác, trước năm 2012, danh mục khách hàng của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cho thấy người mua chủ yếu là từ Hà Nội, các thành phố phía Bắc và TP.HCM. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây điều này đã thay đổi. Trong tổng doanh số 12 triệu USD mà công ty này đạt được kể từ đầu năm 2013 đến quý I/2014, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore và Macau, chiếm số lượng áp đảo so với nhà đầu tư trong nước.

Hai câu chuyện này nói lên điều gì? Đó là những nhận định của các chuyên gia bất động sản nước ngoài vào đầu năm 2014 về triển vọng thị trường bất động sản trong năm này phần nào chính xác. Ông Marc Towsend, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản CBRE, cho rằng: “Mặc dù chúng ta có thể không ngờ tới nhưng dòng vốn từ Trung Quốc sẽ là nguồn tài trợ lớn nhất của các giao dịch bất động sản”.

Nguồn doanh thu từ nói trên chỉ là một phần rất nhỏ mà những vị khách đến từ Trung Quốc đại lục và các vùng lãnh thổ trong cộng đồng Hoa ngữ (Hồng Kông, Đài Loan, Macau, Singapore) mang đến cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Dòng vốn từ các quỹ đầu tư, các định chế tài chính lớn và các công ty bất động sản mới là quan trọng.

Lộ và ẩn

Điển hình cho nhận định của ông Marc Towsend có lẽ là cái tên Sunwah Group. Đầu quý I năm nay, tập đoàn này đã góp 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu chung cư ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Việc Sunwah đầu tư dự án mới tại Việt Nam đã nâng tổng vốn đăng ký FDI trong lĩnh vực bất động sản quý I năm nay lên 288 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Sunwah Group là một công ty phát triển bất động sản Hồng Kông có mặt tại Việt Nam từ năm 1993 và đã tham gia nhiều dự án. Riêng lĩnh vực bất động sản, Sun Wah đã tham gia một số dự án tiêu biểu ở TP.HCM như tòa nhà văn phòng Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, dự án căn hộ ở quận Bình Thạnh... Dự án mà Sunwah đầu tư tọa lạc tại số 90 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh trước đây thuộc các doanh nghiệp 100% vốn trong nước góp vốn đầu tư với tên gọi là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bay Water. Tuy nhiên, với sự tham gia góp vốn của Sunwah (mua lại 48% vốn) nên dự án này giờ đây trở thành dự án có vốn đầu tư nước ngoài.

Jen Capital, một chi nhánh phát triển bất động sản của Tập đoàn Chiaphua (Hồng Kông), cũng đang lên kế hoạch phát triển một dự án tại quận 2, TP.HCM. Tương tự như Sunwah, Tập đoàn Chiaphua đã tiên phong đầu tư vào thị trường Việt Nam từ năm 1991.

Không khuếch trương rầm rộ, nhưng đến nay danh mục đầu tư của Jen Capital ở Việt Nam đã có hơn chục dự án, trong đó có những dự án đã có nguồn thu ổn định như khu nhà ở cao cấp Parkland Resort Apartment tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM hay cao ốc văn phòng Saigon Tower (29 Lê Lợi, quận 1).

> Địa ốc 2014: Đón "làn gió mới" > FDI vào bất động sản Việt Nam thấp nhất trong 5 năm > Siết chặt quản lý FDI vào bất động sản > FDI vào bất động sản: Cuộc chơi của kẻ mạnh

Khác với cách làm của Jen Capital hay Sunwah là rót vốn trực tiếp vào từng dự án, các quỹ đầu tư có liên quan đến các thị trường Hoa ngữ cũng đã công bố những khoản đầu tư lớn vào các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, điển hình là 2 khoản đầu tư của 2 quỹ có nguồn gốc Hồng Kông hồi năm ngoái.

Đầu năm 2013, Quỹ Đầu tư Warburg Pincus (Hông Kông) chính thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần của Vincom Retail, công ty thành viên của Tập đoàn Vingroup. Chỉ sau đó vài tháng, EXS Capital, một tập đoàn đầu tư chuyên đầu tư vào châu Á với các văn phòng ở Hồng Kông và Tokyo, đã rót 37 triệu USD vào Sơn Kim Land, công ty bất động sản thuộc Tập đoàn Sơn Kim. Ngoài khoản đầu tư ban đầu, EXS cam kết sẽ gia tăng giá trị đầu tư lên 50 triệu và có thể là 80 triệu USD trong tương lai.

Quý I/2014, Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC chuyên về đầu tư và phát triển bất động sản có trụ sở ở Hà Nội cũng chia sẻ về khoản đầu tư của đối tác GEM Global Yield Fund. Theo đó, quỹ này sẽ cam kết hạn mức mua cổ phần của FLC trị giá 40 triệu USD.

GEM (Global Emerging Markets) là công ty quản lý quỹ đầu tư được thành lập năm 1991 có trụ sở tại London, New York, Paris và Hồng Kông. Hiện GEM đã lập 7 quỹ chuyên đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết và chưa niêm yết vừa và nhỏ có tiềm năng thuộc các lĩnh vực khác nhau tại các thị trường mới nổi.

So với các quỹ đầu tư Hồng Kông, các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục khá kín tiếng, nhưng những thông tin góp nhặt từ thị trường cho thấy họ cũng đang âm thầm vào Việt Nam.

Mới đây, tại đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt, lãnh đạo công ty này cho biết, trong năm 2014 có thể họ sẽ hợp tác với một doanh nghiệp lớn của Trung Quốc để triển khai dự án. Không chia sẻ cụ thể hơn, nhưng theo giới đầu tư dự án mà Phát Đạt nói tới có lẽ là dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là những nơi có kèm theo loại hình kinh doanh casino. Báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất quý I/2014 của CBRE cho biết, các nhà đầu tư Hồng Kông, Trung Quốc đang ngấp nghé nhiều dự án nghỉ dưỡng kèm theo loại hình kinh doanh giải trí ở Đà Nẵng. Những bãi biển ở khu vực miền Trung như Nha Trang, Đà Nẵng hiện nay đều đang kinh doanh tốt nhờ khách du lịch Trung Quốc.

Khách sạn Đà Nẵng kinh doanh tốt nhờ nguồn khách Trung Quốc

Khách sạn Crowne Plaza Đà Nẵng là một ví dụ. Tình hình kinh doanh thuận lợi khiến tổ hợp khách sạn có kèm dịch vụ vui chơi có thưởng này đang đẩy mạnh xây tiếp giai đoạn 2, nâng gấp đôi số phòng lên hơn 1.100 phòng. Ngay từ đầu, chủ đầu tư đã xác định tập trung vào khách Trung Quốc, nỗ lực quảng bá hình ảnh ở thị trường này và kết hợp với các hãng hàng không như Vietnam Airlines mở 9 chuyến bay thuê chuyến mỗi tuần từ Trung Quốc đến Đà Nẵng.

Trong quý I/2014, các chuyến bay của các hãng hàng không China Eastern, China Southern, Dragon và Macau tăng đáng kể so với cùng thời điểm năm ngoái. Ngoài ra, theo thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Thành phố Đà Nẵng, khách quốc tế đến Đà Nẵng bằng tàu biển trong quý cũng chủ yếu là từ Trung Quốc. Một lần nữa, du khách đến từ Trung Quốc, Hông Kông và Macau tiếp tục dẫn đầu về số lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng.

Không chỉ từ ngõ Hông Kồng, nguồn tiền từ Trung Quốc cũng đang được đầu tư vào Việt Nam qua ngõ Singapore. Trong 15 chủ đề tìm cơ hội đầu tư trên AsiaInvest, một diễn đàn mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và huy động vốn quốc tế, thì có tới 3 yêu cầu của các nhà đầu tư Singapore về lĩnh vực bất động sản, bán lẻ, với quy mô từ 10 triệu đến 200 triệu USD. Tỉ lệ cổ phần mà họ muốn nắm giữ là trên 50%.

“Capital flight”

Nói về câu chuyện dòng vốn Trung Quốc đi qua các cửa ngõ Hồng Kông và Singapore, Tiến sĩ Alan Phan trên trang cá nhân Gocnhinalan.com đã lý giải: “Các nhà đầu tư Trung Quốc đang có khuynh hướng “capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) nên dòng tiền đã chảy rất mạnh vào Âu - Mỹ - Úc và 2 trung tâm tài chính tự do nhất châu Á: Hồng Kông và Singapore. Điều này khiến cho thặng dư tiền gửi lên đến mức đỉnh, nên các định chế tài chính Singapore bắt buộc phải tái đầu tư vào các nơi khác”.

Theo ông Alan Phan, vì sự tín nhiệm đã tạo được trong việc điều hành kinh tế và thị trường tài chính trong 2 thập kỷ vừa rồi, Singapore đang được các nhà đầu tư từ Mỹ, Âu, Úc và nhất là Trung Quốc đem tiền đến ủy thác. Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản, tại Singapore. Nguy cơ lạm phát kèm với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủ Singapore phải khuyến khích các định chế tài chính đem tiền ra nước ngoài nhằm làm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar được xem như đối tác chiến lược của họ tại ASEAN.

Xu hướng “capital flight” khỏi Trung Quốc cũng đã được nhắc đến nhiều khi năm ngoái, tỉ phú giàu nhất châu Á Li Ka Shing đã bán hàng loạt dự án ở Trung Quốc. Động thái này được xem là chỉ báo cho thị trường địa ốc Trung Quốc, do ông này luôn bán tài sản khoảng 2, 3 năm trước khủng hoảng.

Cụ thể, gia đình Li Ka Shing đã bắt đầu bán tài sản tại Trung Quốc từ tháng 8 năm ngoái. Đến nay, họ đã bán Metropolitan Plaza ở Quảng Châu, Oriental Financial Center ở Thượng Hải và International Financial Center ở Nam Kinh. Con trai ông, Richard Li, cũng công bố bán dự án phức hợp Pacific Century Place ở Bắc Kinh trị giá hơn 900 triệu USD. Tổng cộng gia đình Li Ka Shing đã thu về gần 2,9 tỉ USD từ việc thoái vốn khỏi bất động sản Trung Quốc trong gần 1 năm qua.

Một báo cáo gần đây của Công ty Dịch vụ Bất động sản Cushman & Wakefield về thị trường bất động sản Trung Quốc cho biết, trong bối cảnh kinh tế suy thoái, áp lực giảm giá nhà ở sẽ còn kéo dài trong năm nay. Giá bán và mức hấp thụ sản phẩm nhà ở sẽ không thể cao như trước đây, đặc biệt là khi khả năng chi trả của người tiêu dùng bị bó hẹp do các chính sách thắt chặt tiền tệ và các biện pháp kiểm soát định chế tài chính phi ngân hàng.

Cushman & Wakefield cũng dự đoán, thị trường sẽ diễn ra nhiều hoạt động hợp nhất giữa các công ty hơn và để hoạt động hiệu quả trong bối cảnh nhiều rủi ro này, các nhà đầu tư lớn phải có tiềm lực tài chính mạnh, huy động nhiều kênh tài chính.

Tập đoàn Greenland Thượng Hải là một ví dụ. Đầu năm nay, Greenland Thượng Hải công bố kế hoạch mở văn phòng tại Hồng Kông, tìm kiếm cơ hội tiến vào thị trường bất động sản Mỹ. Mới đây, tập đoàn này hợp nhất với các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại nước ngoài.

Trở lại với câu chuyện dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc chảy mạnh vào bất động sản Việt Nam, tín hiệu vui trước mắt sẽ là nhiều dự án sẽ có vốn để tiếp tục triển khai, giúp giải quyết phần nào vấn đề nợ xấu bất động sản. Tuy nhiên, Tiến sĩ Alan Phan cũng cảnh báo: “Cuộc chơi có thể tàn bất cứ lúc nào trong vài năm tới”.